
עסקאות קומבינציה ותמ"א (תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) הן סוגים של עסקאות נדל"ן המשלבות מורכבויות רבות. לעיתים קרובות, מדובר בעסקאות שבהן בעלי הקרקע מקבלים חלק מהמקרקעין לאחר פיתוח והשבחה מצד היזם, או בחיזוק מבנה קיים והוספת יחידות דיור נוספות. בכל אחד מהמקרים הללו, ישנה חשיבות מכרעת לבחירת שמאי מקרקעין מקצועי ומנוסה שיכול להבטיח שהעסקה תתבצע בתנאים מיטביים ובאופן משתלם.
תפקיד השמאי בעסקאות קומבינציה ותמ"א
שמאי מקרקעין הוא איש מקצוע המוסמך להעריך את שווי הנכס, תוך התייחסות לפרמטרים רבים כמו מיקום, מצב תכנוני, זכויות בנייה, מצב משפטי ועוד. בעסקאות מורכבות כמו קומבינציה ותמ"א, לשמאי יש תפקיד קריטי בזיהוי כל הפוטנציאל של הנכס, בחינת היתכנות כלכלית, וניהול סיכונים שעשויים לצוץ במהלך הדרך.
מה בודקים לפני העסקה?
1. בדיקת שווי הנכס: שמאי מקרקעין מבצע הערכה מדויקת של שווי הנכס הקיים, תוך שקלול פוטנציאל השבחה. לדוגמה, בעסקת תמ"א 38, השמאי יבדוק כמה יחידות דיור נוספות ניתן להוסיף לנכס ואיך זה ישפיע על השווי הכולל.
2. בדיקת זכויות בנייה: לפני כניסה לעסקה, חשוב לבדוק אילו זכויות בנייה קיימות ומהו הפוטנציאל לניצולן. השמאי יבחן את המצב התכנוני במועצה המקומית, תכניות מתאר אזוריות ומסמכי התב"ע (תכנית בניין עיר) כדי לוודא שהפרויקט המתוכנן אכן ניתן לביצוע.
3. בחינת היתכנות כלכלית: השמאי מבצע חישוב כלכלי מפורט של הפרויקט הכולל עלויות בנייה, עלויות פיתוח ומיסים, מול הכנסות צפויות ממכירת היחידות החדשות. מטרת הבדיקה היא לוודא שהעסקה תהיה רווחית לכל הצדדים המעורבים.
4. בדיקה משפטית: בעסקאות קומבינציה, בהן בעלי קרקע מקבלים חלק מהמקרקעין המשודרגים, השמאי בודק את מצב הזכויות המשפטיות של הקרקע. הבדיקה כוללת את איתור בעלי הזכויות, עיקולים או שעבודים על הנכס.
5. בחינת שווי תמורות: בעסקת קומבינציה, השמאי מוודא שהיחס בין בעלי הקרקע ליזם הוא הוגן ומשקף את שווי התמורות בצורה נכונה, בהתאם לשוק הנדל"ן המקומי ולפוטנציאל ההשבחה של הפרויקט.
Comments